2025'te kira artışları birçok Avrupa ülkesinde çift haneye çıktı. Türkiye ise yüzde 78 ile açık ara ayrıştı. Uzmanlar, kıtada talebin arzı geride bırakmasına dikkat çekiyor. Avrupa genelinde uygun fiyatlı ve düzgün bir konut bulmak giderek zorlaşıyor. Konut harcamaları, AB'de ortalama bir hanenin gelirinin beşte birini oluşturuyor. AB adayları ve EFTA ülkeleri de hesaba katıldığında, 36 ülke arasında yüzde 77,6'lık yıllık kira enflasyonuyla Türkiye açık ara ayrışıyor. İkinci en yüksek artışın yüzde 18,5 ile Karadağ'da görülmesi, Türkiye'nin diğerlerinin ne kadar önünde olduğunu gösteriyor.


Hızla artan konut fiyatları, yüksek konut kredisi faizleri ve uzun vadeli sabit faizli finansmana erişimin kısıtlı olması, birçok hanenin fiilen ev satın alma imkânını elinden alarak talebi kiralık piyasaya yöneltti.

Hükümet Temmuz 2022'de kira artışlarına yüzde 25 tavan getirdi. Bu uygulama daha sonra Temmuz 2024'e kadar uzatıldı. “Kira kontrolleri beklenmedik sonuçlar doğurdu,” diyen Everett-Allen, mevcut kiracılar için yıllık artışların enflasyonun çok altında sınırlandığını, bunun da ev sahiplerini yeni kiralamalarda sert artışlarla kayıplarını telafi etmeye yönelttiğini ve piyasadaki ortalama kiraları hızla yukarı çektiğini belirtti.

Global Property Guide'dan Mikk Kalmet, “Konut çoğu zaman enflasyona ve para birimindeki değer kaybına karşı korunma aracı olarak görülüyor. Bu da hem satış fiyatlarını hem kiraları yukarı itiyor,” diye konuştu. Türkiye'de net asgari ücret 2026'da, 2025'e kıyasla yüzde 27 artırıldı. Çalışanların neredeyse beşte ikisi asgari ücretle geçiniyor.

Peki 2025'te hangi ülkelerde kiralar en fazla arttı? 2025'te kira fiyatlarını tetikleyen başlıca unsurlar nelerdi?

AB içinde konut kiralarındaki ortalama yıllık artış oranı Finlandiya'da yüzde 1'den Hırvatistan'da yüzde 17,6'ya kadar değişti. Kira enflasyonu Yunanistan'da (yüzde 10), Macaristan'da (yüzde 9,8), Bulgaristan'da (yüzde 9,6) ve Romanya'da (yüzde 8,2) da yüksek. Hepsi yüzde 8'in üzerinde.

Everett-Allen, “Asıl dinamik aslında çok net: Talep, arzdan daha hızlı artıyor," dedi.

“Satış piyasasındaki erişilebilirlik baskıları, özellikle mortgage faizleri hâlâ görece yüksek seyrederken, daha fazla haneyi kiraya yöneltti. Özellikle de ilk kez ev alacakları.”

Everett-Allen, arzın da baskı altında olduğuna dikkat çekti. Vergi ve düzenleme değişiklikleri bazı piyasalarda ev sahiplerinin iştahını azaltırken, enerji verimliliği gereklilikleri ve yenileme maliyetleri kiralık konut stokunu elde tutmanın yükünü artırıyor.

Kısa dönem kiralamalara getirilen kısıtlamalar belli ölçüde yardımcı oluyor ancak toplam arzı kayda değer biçimde değiştirmeye yetmiyor. “Sonuç, daha sıkışık bir kiralık konut piyasası ve kiralar üzerinde süregelen yukarı yönlü baskı," dedi.

Finlandiya'nın (yüzde 1) yanı sıra, yıllık kira enflasyonu Lüksemburg'da (yüzde 1,6), Malta'da (yüzde 1,7), Slovenya'da (yüzde 1,9), Almanya'da (yüzde 2,1), Danimarka'da (yüzde 2,2), Fransa'da (yüzde 2,3) ve İspanya'da (yüzde 2,4) AB ortalamasının altında kaldı.

Avrupa'nın üç büyük ekonomisinde kira artışları AB ortalamasının gerisinde kaldı. AB'nin “dört büyük” ekonomisi arasında İtalya (yüzde 3,8), kira enflasyonunun AB ortalamasını aştığı tek ülke.

Çekya (yüzde 6,1), Letonya (yüzde 5,7), Litvanya (yüzde 5,6), Portekiz (yüzde 5,3), İsveç (yüzde 5,3), Hollanda (yüzde 5,1) ve Slovakya (yüzde 5,1), kira artışlarının yüzde 5'in üzerinde olduğu diğer ülkeler.

Mikk Kalmet, “2025'teki kira artışlarını güçlü talep körükledi, zira konut fiyatlarının yükselmesi daha fazla haneyi kiralık piyasaya itti," dedi. “Ev sahiplerinin artan maliyetleri, özellikle de yüksek borçlu olanlarınkiler, kademeli olarak kiracılara yansıtıldı. Bu da kiraları daha da yukarı çekti.”

Kalmet ayrıca, kira piyasasının daha az düzenlendiği ve arzın daha kısıtlı olduğu ülkelerde artışların genel olarak daha sert olduğuna dikkat çekti. Buna karşılık, kira kontrollerinin uygulandığı ya da kiraların hâlihazırda yüksek olduğu ülkelerde artışlar daha sınırlı kalma eğiliminde.